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基于LPR搭建實體和樓市之間的資金“防火墻”

2019-10-30 09:10:55 中國房地產·綜合版 2019年10期

李宇嘉

摘要:近期,央行推出新的貸款定價基準——LPR,目的在于推進利率市場化,疏通貨幣政策傳導途徑,降低民企等實體經濟的融資成本。同時,住房按揭貸款基于5年期LPR來定價,央行也設定了這一定價新機制下按揭貸款利率的下限,并明確房貸“因城施策”的邏輯,從而建立起實體和樓市之間的資金“防火墻”,這有助于改變過去利率“倒掛”下資金過度流入地產的負面激勵。當然,扭轉資金流向實現“去地產”依賴,也是漸進的過程,中短期還要在“穩地價、穩房價、穩預期”的頂層設計架構下,保持房地產市場資金面穩定。

關鍵詞:LPR;實體經濟;傳導機制;房地產;防火墻;因城施策;去地產依賴

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:B

文章編號:1001-9138-(2019)10-0034-37 收稿日期:2019-09-03

1LPR貸款定價新機制及原理

近期,央行公布新的貸款市場報價利率(LPR,Loan Prime Rate)形成機制,淡化貸款基準利率,促進貸款定價利率“兩軌并一軌”。未來,銀行新發放貸款時,將主要參考LPR定價,而不再參考貸款基準利率。那么,LPR是什么?它和原來的貸款定價標準——貸款基準利率是什么關系?按揭貸款定價與其他貸款定價有什么區別?這就是我們接下來要討論的主體。簡單來說,LPR就是由想要發放貸款的報價行(18家主要銀行)喊出本行不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的貸款利率報價,最后加權平均得到的各期限貸款利率。

也就是說,LRP將由市場競價產生,這完全不同于4年未調整、央行干預、計劃色彩濃重的存貸款基準利率下的貸款利率報價。因此,利率市場化也是推出LRP的重要原因。那么,報價銀行怎么報價呢?就是按照中期借貸便利(MLF,銀行用合格抵押品抵押,獲得央行在公開市場投放的、成本低廉的中期基礎貨幣,利率在3%-3.5%)利率加點形成。LPR就是參考1年期、5年期MLF利率加點形成的,而加點的幅度,取決于各銀行的資金成本、市場供求、風險溢價等。由此,就構建起了從貨幣市場利率(MLF)到銀行報價利率(LPR),再到貸款利率的利率市場化定價機制。由此,我國央行就類似西方國家央行一樣,通過基礎貨幣投放,盯住公開市場化利率,傳導至銀行負債端成本,并最終調控貸款利率。

2以LPR來疏通貨幣政策傳導渠道

近期,我國經濟“下行的壓力加大”,最新出爐的2019年8月份官方制造業PMI為49.5%,不及預期,并連續4個月位于枯榮線的下方。其中,生產、訂單、價格指數等主要分項都在下降,反映出經濟增長的動能偏弱,下半年經濟運行下行壓力不減。同時,貿易摩擦的影響開始顯現,有機構估計,美國對超過5200億美元的中國出口產品額外加征5%的關稅,估算在未來12個月額外拖累中國GDP增長30個基點,2020年的經濟增長率估計要跌破6%,大概在5.8%左右。另外,民企“融資難、融資貴”的形勢嚴峻。2018年以來,央行6次降準(包含定向降準),MLF累計凈投放超過了2萬億元,但銀行貸款利率卻不降反升。2017年末,我國商業銀行一般貸款平均利率為5.8%,到2019年2季末上升到5.94%。

這意味著,近年來央行創設一系列貨幣政策新工具(MLF、SLF、TMLF等),多次降準,并在公開市場大量投放低成本資金(2015年以來MLF每年凈投放投都在2萬億元以上,利率在3%-3.5%),旨在降低民企融資難和融資貴,但效果并不明顯。目前看,國企融資的成本已經很低了(4%-5%),但民企、小微企業的綜合融資成本在10%左右,很多民企還在借“高利貸”,客觀上存在貨幣寬松的需要,而全球央行開啟降息大潮,也打開了寬松的空間。

LPR市場化報價利率的推出,事實上在于疏通貨幣寬松的傳導渠道,讓央行扶持實體的資金投放,能夠精準地滴灌到民營、小微、創業個體等金融弱勢群體上。根源上,央行貨幣政策受阻,就在于從央行市場操作到實體的傳導,出現“腸梗阻”。由于大行“利率同盟”,存款利率市場化有上限(最多上浮40%),貸款利率較少設于基準利率之下(2019年二季度執行下浮利率的貸款占比不到18%)。由此,銀行還是想維持利率管制下的“天然利差”,降低風險偏好和經營難度,將資金投放給國企、政府平臺、地產等,并無限度擴大規模,躺著賺錢。近年來,我國上市銀行凈利潤總額約占到3500多家上市公司凈利潤總額的近一半。

解決貨幣政策傳導“腸梗阻”,一是讓貸款利率與市場利率聯動性增強;二是讓銀行之間有競爭。于是,央行讓LPR盯住MLF利率,并通過調整MLF利率,影響商業銀行的流動性成本,然后一步步傳導到LPR。另外,在央行每月調控的MLF基礎上,18家商業銀行競爭性地報價,形成每月的LPR。8月20日,新的LPR首次公布,1年期LPR為4.25%,比MLF高出95個基點;5年期以上LPR報4.85%,低于5年期以上貸款基準利率5個基點。總體看,新基準體現了降低融資成本的政策意圖。未來,隨著央行不斷調低MLF,貸款利率有望降低。

3基于LPR建立實體與地產的資金“防火墻”

業內將此次貸款定價“換錨”比作變相降息有一定道理。我們知道,房貸利率歷來決定樓市走向(利率漲則樓市冷;利率跌則樓市火),重要性無可比擬。8月20日,就貸款定價新規,央行明確表示,“房貸利率不下降”。8月25日,央行16號文發布,明確5年期以上LPR是抵押貸款的定價參考。說得直觀點兒,央行設置5年期LPR,就是針對樓市,相當于貸款有“兩個錨”,一個盯實體、一個盯樓市。1年期LPR利率更市場化,并將在央行全面降準或定向降準、公開市場凈投放操作的基礎上,不斷下降,以支持實體經濟融資。

但是,5年期以上LPR仍受指導,再配合對房企融資管控、房貸規模限制(不超過新增貸款的40%)等,建立實體經濟與房地產市場之間的資金“防火墻”。相比針對實體融資的1年期LPR,基于5年期LPR的住房按揭貸款定價有三大原則,一是“基準剛性加點”。每一筆新的按揭貸款定價,都以最近一個月的5年期LPR為基準,在國家規定的下限基礎上,按照房地產調控“一城一策”、房貸額度管控、資金成本等加點形成。這意味著,前后一個月的按揭利率不同。而且,按揭發放后,客戶可以和銀行重定利率,“一年一調整”。

二是“不再打折”。首套房貸利率不得低于5年期的LPR,未來還可能會隨著LPR的下降而下降,貫徹國家支持剛需和合理購房的一貫宗旨;二套房貸及商業用房貸款利率不得低于5年期LPR加60個基點(住房公積金貸款按政策性利率制定,暫時不變);三是“因城施策”。在央行確定的貸款利率下限基礎上,人民銀行省一級分支機構要按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,根據當地樓市形勢變化,確定轄區內首套和二套房貸利率加點下限。也就是說,央行只規定了下限(“不得低于”),意思是“也可以高于”。

比如,熱點城市的央行分支行,完全可以明確本地首套房、二套房按揭利率不得低于LPR加若干基點。此次針對房貸的5年期LPR確定,央行和地方分支機構分工明確、權責清晰,改變了過去房地產金融政策制定權集中在中央的狀況,讓地方“一城一策”有抓手。綜上,本次貸款利率定價并軌的目的是,既不對稱降息支持實體,又部分加息抑制泡沫。作為先行示范區,自今年的9月5日起,深圳房屋按揭貸款利率已開始部分掛鉤LPR報價。招行深圳地區首套房利率為5.15%,二套房利率為5.45%,分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。可見,首套房利率高于基準利率4.90%,二套房利率比首套房利率高出30個基點。

改變還不止于此,2014-2015年“6次降息”,基準利率已在歷史低位。即便按揭上浮20%也只有5.88%,遠低于民營和實體融資成本,相當于變相鼓勵資金往樓市走,這是近年來調控不斷加碼,但居民購房熱情不減、地產始終保持熱度的原因。未來,隨著從MLF到LPR,再到貸款利率的傳導渠道疏通,實體融資成本下降,而房貸利率設置底線、不許下浮,二套房貸利率基準更是抬升了60個基點。這意味著,資金成本在地產和實體這兩個領域間開始分野,過去實體和地產貸款利率“倒掛”、資金過度流向樓市的狀況將改觀,這也將從根本上扭轉變相鼓勵資金往樓市走的歪曲激勵。重要的是,它彰顯了高層的態度,即從過去的鼓勵樓市活躍,轉向抑制樓市活躍。因為,樓市興、百業衰,這將是再來一輪樓市繁榮的結局。

4LPR定價新基準下漸進去地產依賴的邏輯

但值得注意的是,系統性風險預期下,樓市這個龐然大物就是“灰犀牛”,不能以日本或美國式加息,硬著陸地解決樓市問題,而是慢慢降溫。近期,國家強調“不以房地產刺激經濟”,調控也轉向融資端,信托、債券、開發貸款、按揭規模等全面受控,開發商和購房者的情緒明顯回調,樓市下行或將超出預期。目前,開發商已全面縮減拿地,今年7月份土地出讓面積和出讓金額同比均下滑30%左右,房地產開發投資業已連續3個月放緩。今年前7個月,棚戶區改造開工207萬套(完成全年目標72%),比上年同期的407萬套減少近50%。根據克而瑞最新數據,8月,29個重點城市新房成交面積2582萬平方米,環比下跌了6%。其中,一線城市成交面積231萬平方米,環比下降10%,同比下降7%,降幅進一步擴大;25個二、三線城市總成交面積達2351萬平方米,同環比分別下跌3%和6%。

9月6日,央行首次啟動全面降準加定向降準,釋放資金9000億。對于央行這次降準,正如業內一致所認為的,并不是針對房地產的。相反,通過LPR這個貸款定價新基準,提前搭建實體和樓市之間的資金“防火墻”,降準可以更好地惠及民企、小微、創業等。但是,也不可否認,降準穩定銀行資金面,也有穩定地產的政策意圖。9月4日,部署此次降準決議的國務院常務會議,其主題就是“加大力度做好‘六穩工作”,而“穩房價、穩地價、穩預期”也是內容之一。根據筆者調研,當前房地產市場情緒下行,9-10月份珠三角城市很多新盤啟動降價。樓市前端投資、后端銷售,都有明顯下滑的趨勢,這與“穩字當頭”的大局不符。因此,降準釋放低成本資金,所謂“大河漲水小河滿”,資金面利好樓市穩定。

當然,國家對“去房地產”依賴,表現出前所未有的決心,即便短期犧牲經濟增長速度,也不去刺激地產。當然,地產迅速下降的沖擊力太大,去地產依賴不是蠻干,而是更講究智慧和耐性,政策要文火慢燉,漸進改變資金流向,限制性政策降低房價漲幅,提高利率控制投資收益,不知不覺中夯實“房住不炒”,資產泡沫也將在“高交易成本下、低收益預期”的組合下,漸進消退。

首先,以前房貸利率的錨,無論首套房,還是二套房都是存貸款基準利率。現如今,不僅錨換了,而且首套房貸和二套房貸還首次出現了“錨分化”,二套房單獨“樹錨”,旨在定點定向打擊炒房客,首套房和二套房之間的利率分野并出現“剪刀差”。

其次,央行給出的房貸“利率底”,或許并不是真正的底。房貸額度管控下(不超過新增貸款的40%),在央行“利率底”基礎上加成或許常態化了。央行表示,按照“因城施策”“一城一策”原則分類指導,在央行給出的底線之上,各地基于地方主體責任,可以根據自身的情況作出調整,提高加點下限。以不久前樓市火熱的蘇州為例,根據融360的數據,目前蘇州首套房貸利率都已突破6%了,達到6.03%,蘇州下限定的非常高,算下來比央行“標準”高出了118個基點。8月25日,央行表態,調整房貸利率,目的在于“住房不炒”。可見,凡是樓市升溫的城市,購房者將不得不接受懲罰性的高利率,這才是LPR真正的威力。

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